Quan una comunitat de propietaris vol crear un servei que no existia prèviament —contractar una persona de porteria, establir un servei de neteja regular, habilitar una sala comunitària o instal·lar un nou ascensor com a millora— l'acord requereix el vot favorable de 3/5 del total de propietaris i quotes (art. 17.4 LPH). Es tracta d'una majoria qualificada que protegeix els propietaris d'imposicions costoses per majories simples.
Què es considera «nou servei comú»?
Un nou servei comú és qualsevol prestació o infraestructura que no formava part del règim de la comunitat en constituir-se o que no existia prèviament i la implantació de la qual suposa una despesa nova i recurrent o una inversió significativa:
- Contractació de persona de porteria o consergeria.
- Servei de neteja de zones comunes per empresa externa (si abans no existia).
- Instal·lació d'un nou ascensor en un edifici que no en tenia (si no és obligatori per accessibilitat).
- Habilitació de sala de reunions, gimnàs o sala de jocs comunitària.
- Servei de jardineria per a zones verdes de nova creació.
- Sistema de videovigilància comunitària.
Majoria necessària: 3/5 del total (art. 17.4 LPH)
Per aprovar la creació d'un nou servei calen vots favorables de propietaris que representin almenys tres cinquenes parts del total de propietaris i quotes. Aquest és el llindar intermedi de la LPH, situat entre la majoria simple (per a acords ordinaris) i la unanimitat (per modificar el títol constitutiu o els estatuts).
Els propietaris absents notificats que no s'oposin en 30 dies es consideren favorables a l'acord. Això facilita assolir el quòrum en comunitats amb propietaris poc participatius.
La regla de les 3 quotes mensuals (art. 11 LPH)
Quan el nou servei o millora no és obligatori per llei i el seu cost supera la quantia de tres mensualitats ordinàries de despeses comunes, els propietaris que hagin votat expressament en contra tenen dret a:
- No contribuir a les despeses de la instal·lació o implantació del servei.
- No beneficiar-se del servei o millora fins que decideixin incorporar-s'hi pagant la seva part proporcional (amb l'interès legal corresponent).
Aquesta regla és important: la majoria de 3/5 pot forçar la comunitat a crear el servei, però no pot obligar els dissidents a pagar-lo si el cost supera el llindar de tres mensualitats. El càlcul s'ha de fer sobre el cost total imputable a cada propietari, no sobre el total de la inversió.
Excepcions: serveis obligatoris per llei
Alguns serveis o instal·lacions són obligatoris amb independència de la votació, com les obres d'accessibilitat exigides per llei. En aquests casos no s'aplica ni la majoria de 3/5 ni l'exempció de pagament de l'art. 11 LPH: tothom està obligat a contribuir-hi.
Què ha de constar a l' acta
L'acta de l'acord de creació d'un nou servei ha d'incloure:
- La descripció precisa del servei que es crea i les seves condicions (proveïdor, cost, durada del contracte).
- El resultat de la votació amb nombre de vots i quotes a favor, en contra i abstencions.
- La identificació dels propietaris que van votar en contra si el cost pot superar tres mensualitats (a l'efecte de l'art. 11 LPH).
- La indicació del termini per notificar als absents i del termini d'oposició.
Vols votar aquest acord a la teva propera junta?
ActaFácil calcula automàticament la majoria necessària i genera l'acta amb el text legal correcte.
Generar acta gratis →