Los acuerdos adoptados en junta de propietarios pueden ser impugnados judicialmente cuando son contrarios a la ley, a los estatutos o cuando perjudican gravemente a algún propietario. El plazo para impugnar es corto y varía según si asististe o no a la junta.
¿Quién puede impugnar?
Pueden impugnar acuerdos de la junta (art. 18 LPH — verificar en BOE.es):
- Los propietarios que hubieran votado en contra en la junta.
- Los propietarios ausentes en la junta (por cualquier causa).
- Los propietarios que hubieran sido privados indebidamente de su derecho de voto.
Los propietarios que votaron a favor no pueden impugnar ese mismo acuerdo.
Plazos para impugnar
Para propietarios que asistieron a la junta o estaban representados.
Para propietarios ausentes y para acuerdos contrarios a la ley o los estatutos.
El plazo empieza a contar desde la fecha de adopción del acuerdo. Para los ausentes, desde la notificación del acuerdo o, si no fueron notificados, desde que tuvieron conocimiento de él.
Verificar art. 18 LPH en BOE.es. Los plazos de prescripción pueden tener matices según la jurisprudencia.
Motivos para impugnar
No cualquier desacuerdo permite impugnar. Los motivos legalmente reconocidos son (art. 18 LPH — verificar en BOE.es):
- Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos: por ejemplo, aprobar una modificación de elementos comunes que requería unanimidad solo con mayoría simple.
- Acuerdos gravemente perjudiciales para algún propietario: cuando el acuerdo beneficia a unos propietarios en perjuicio de otros sin justificación objetiva.
- Acuerdos adoptados con abuso de derecho: cuando la mayoría actúa con mala fe o en perjuicio de la minoría.
Qué no sirve para impugnar
No son motivos válidos de impugnación:
- No estar de acuerdo con la decisión tomada (sin más).
- Considerar que el acuerdo es inconveniente o caro.
- Haber votado en contra pero que el acuerdo haya alcanzado la mayoría correcta.
Cómo se impugna: el procedimiento
- Consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal. La impugnación requiere abogado y procurador.
- Reúne documentación: el acta de la junta, la convocatoria, justificante de tu voto o de tu ausencia.
- Presenta demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la finca.
- El proceso puede durar meses o años y tiene costes significativos. Evalúa si merece la pena.
Cómo prevenir impugnaciones en tu acta
La mejor forma de evitar impugnaciones es redactar el acta correctamente desde el principio:
- Verifica el quórum antes de empezar.
- Aplica la mayoría correcta a cada punto.
- Documenta todos los votos con sus cuotas.
- Notifica a los ausentes cuando sea necesario.
- No votes puntos que no estaban en la convocatoria.
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