Toda comunidad de propietarios está obligada por ley a tener un presidente. No es un cargo optativo: el artículo 13 de la LPH lo establece como órgano necesario de gobierno, junto con la junta de propietarios. Su nombramiento se realiza en junta con mayoría simple, aunque en la práctica muchas comunidades utilizan un sistema de turno rotatorio que simplifica el proceso.
Carácter obligatorio del cargo
El presidente debe ser propietario de un elemento privativo en la comunidad (piso, local, trastero con cuota asignada). No puede ser una persona ajena a la comunidad, a diferencia del administrador o el secretario, que sí pueden serlo. El cargo es gratuito por defecto, aunque los estatutos pueden prever una compensación económica.
La duración es de un año, renovable. Si no se celebra junta o no se alcanza acuerdo, el presidente saliente continúa en funciones hasta que se nombre uno nuevo.
Sistemas de elección: turno rotatorio o elección directa
La LPH permite dos modalidades principales para elegir presidente:
- Elección directa: La junta vota entre los candidatos que se presenten. Se necesita mayoría simple de los votos emitidos. Es el método habitual en comunidades pequeñas o cuando hay propietarios voluntarios.
- Turno rotatorio: Los propietarios se van sucediendo como presidentes en un orden preestablecido (generalmente por número de piso o portal). Este sistema está expresamente reconocido en el art. 13 LPH y es muy frecuente porque evita conflictos.
- Sorteo: También permite la ley elegir al presidente mediante sorteo cuando no hay acuerdo ni turno establecido.
Exoneración judicial: cómo negarse al cargo
Si el nombramiento se hace por turno o sorteo, el propietario designado no puede negarse sin una causa justificada. Sin embargo, puede solicitar al juez que le exonere del cargo si acredita una razón suficiente: enfermedad grave, residencia habitual en otra ciudad, imposibilidad material de ejercer las funciones, etc.
La solicitud se tramita por el procedimiento de jurisdicción voluntaria ante el juzgado de primera instancia del lugar donde esté la finca (art. 13.2 LPH). Mientras se resuelve, el propietario designado debe ejercer el cargo o designar un suplente temporal.
Funciones del presidente
El presidente ostenta la representación legal de la comunidad en juicio y fuera de él. Sus funciones principales son:
- Convocar y presidir las juntas de propietarios (aunque el orden del día puede proponerlo cualquier propietario).
- Firmar el acta de la junta junto con el secretario.
- Representar a la comunidad ante terceros: contratos, litigios, notificaciones administrativas.
- Autorizar al administrador para realizar gastos urgentes no previstos en el presupuesto.
- Firmar demandas judiciales de reclamación de deudas a propietarios morosos.
El presidente no puede adoptar acuerdos por sí solo que requieran votación en junta. Su poder ejecutivo está limitado a los actos de gestión ordinaria y urgente.
Vicepresidente y secretario: diferencias
La LPH también prevé la figura del vicepresidente (potestativa), que sustituye al presidente en caso de ausencia o imposibilidad. Su nombramiento sigue el mismo procedimiento que el del presidente.
El secretario puede ser el mismo que el administrador (lo más habitual) o un cargo separado. Sus funciones son levantar acta de las juntas, custodiar la documentación de la comunidad y emitir certificados de acuerdos y de deudas. A diferencia del presidente, el secretario no tiene representación legal de la comunidad.
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