La aprobación de las cuentas anuales es uno de los acuerdos más importantes que adopta cualquier comunidad de propietarios. La ley exige que se sometan a votación en la junta ordinaria anual, que debe celebrarse dentro del primer trimestre del ejercicio. La mayoría necesaria es simple: basta con que los votos favorables superen a los contrarios entre los presentes y representados, sin que sea necesario alcanzar ningún quórum especial.
Obligación legal de rendir cuentas cada año
El secretario-administrador está obligado a presentar ante la junta el estado de cuentas del ejercicio anterior. Este documento debe reflejar todos los ingresos (cuotas ordinarias, derramas, rentas de elementos comunes) y todos los gastos (mantenimiento, suministros, honorarios profesionales, seguros, fondos de reserva) del periodo.
No basta con un resumen verbal. La jurisprudencia exige que las cuentas se pongan a disposición de los propietarios con antelación suficiente a la junta, normalmente adjuntas a la convocatoria o disponibles para consulta en la sede de la administración. Si un propietario solicita copia de las facturas, la comunidad debe facilitárselas en un plazo razonable.
Mayoría necesaria: simple (art. 17.7 LPH)
Para aprobar las cuentas basta con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta. Esto significa que el número de votos a favor debe superar al de votos en contra. Las abstenciones no computan ni a favor ni en contra.
Los propietarios ausentes notificados que no impugnen el acuerdo en el plazo legal se entenderán vinculados por él, aunque no podrán ser considerados automáticamente como favorables en el recuento de mayoría simple, a diferencia de lo que ocurre en acuerdos que exigen mayorías cualificadas.
Importante: los propietarios que tengan deudas vencidas con la comunidad pueden votar pero no tienen derecho a impugnar el acuerdo si no han consignado o pagado previamente la deuda (art. 18.2 LPH).
¿Qué incluyen las cuentas?
- Balance de ingresos y gastos del ejercicio cerrado.
- Estado del fondo de reserva (mínimo legal: 10% del último presupuesto ordinario, según art. 9.1.f LPH).
- Relación de propietarios morosos y cantidades pendientes.
- Liquidación de derramas extraordinarias si las hubo.
- Cualquier ingreso extraordinario (alquiler de elementos comunes, subvenciones recibidas).
Propietarios absentes: ¿quedan vinculados?
Sí. Una vez adoptado el acuerdo con la mayoría legalmente requerida, los propietarios que no asistieron a la junta quedan vinculados por él. Sin embargo, disponen de un plazo para impugnar si consideran que el acuerdo es contrario a la ley o gravemente lesivo para sus intereses (ver sección siguiente).
Derecho a impugnar: plazo de 3 meses
Cualquier propietario puede impugnar judicialmente los acuerdos de la junta que sean contrarios a la ley o a los estatutos, o que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad o de algún propietario (art. 18 LPH). El plazo general de impugnación es de 3 meses desde la adopción del acuerdo, o desde la notificación al propietario ausente. Para acuerdos que sean nulos de pleno derecho, el plazo es de un año.
Para impugnar cuentas, es habitual alegar: falta de documentación previa, irregularidades contables, inclusión de gastos no autorizados o reparto incorrecto entre propietarios.
¿Qué pasa si las cuentas no se aprueban?
Si la junta rechaza las cuentas presentadas, la comunidad queda sin ejercicio cerrado aprobado. Esto puede generar problemas prácticos: dificultad para demostrar la morosidad en procedimientos judiciales, posibles conflictos con el administrador, y falta de base para calcular la liquidación de cuotas. En ese caso, lo habitual es convocar una nueva junta extraordinaria para aprobar unas cuentas revisadas o depuradas.
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