Derrama para mejoras:
la regla de las 3 cuotas mensuales

La LPH establece un equilibrio delicado entre la mayoría que quiere mejorar el edificio y la minoría que no puede o no quiere asumir el coste. El artículo 11 protege a los propietarios disidentes cuando se trata de mejoras no obligatorias por ley que superan un determinado umbral económico: pueden no pagar, pero también no se benefician de la mejora hasta que decidan incorporarse.

Distinción clave: conservación vs. mejora

Esta es la primera pregunta que hay que responder antes de aplicar el art. 11 LPH:

• Obra de conservación o necesaria (art. 10 LPH): todos los propietarios están obligados a contribuir, sin excepción y sin importar si votaron en contra. Ejemplos: reparar la cubierta que tiene goteras, subsanar deficiencias de la ITE, mantener el ascensor en funcionamiento.
• Mejora no exigible legalmente (art. 11 LPH): aquella obra o instalación que va más allá del mantenimiento mínimo y mejora la calidad, el confort o el valor del edificio, pero que la ley no impone como obligatoria. Ejemplos: instalar un segundo ascensor cuando el edificio ya tiene uno funcional, crear una sala de reuniones, instalar piscina.

La calificación no siempre es evidente. Una misma obra puede tener componente obligatorio y componente de mejora. Consultar con asesor especializado cuando haya dudas.

La regla de las 3 cuotas mensuales (art. 11 LPH)

Cuando se cumplen simultáneamente estas dos condiciones, el propietario que votó en contra puede quedar exento:

1. La obra o mejora no es obligatoria por ley (no es del art. 10 LPH).
2. El coste imputable a ese propietario concreto supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Si ambas condiciones se dan, el propietario disidente puede:

• No contribuir a los gastos de instalación o ejecución de la mejora.
• No beneficiarse de la mejora (por ejemplo, no usar el nuevo ascensor, no beneficiarse de la energía solar comunitaria) hasta que decida incorporarse.

La exención no es automática: el propietario debe haber votado expresamente en contra en la junta (o haberse opuesto dentro del plazo de notificación si estuvo ausente).

Cómo calcular si el coste supera el umbral

El cálculo se hace propietario por propietario, no sobre el total de la inversión:

1. Tomar la cuota mensual ordinaria del propietario (su parte del presupuesto anual dividido entre 12).
2. Multiplicar por 3.
3. Comparar ese resultado con el coste total de la mejora multiplicado por la cuota de participación del propietario.
4. Si el coste imputable supera las 3 mensualidades, el propietario puede acogerse a la exención si votó en contra.

Ejemplo: si la cuota mensual de un propietario es 80 €, el umbral es 240 €. Si la mejora le supone una derrama de 350 €, supera el umbral y puede quedar exento si votó en contra.

Excepciones: cuándo no se aplica la exención

Hay supuestos en que la exención del art. 11 no se aplica aunque el coste supere el umbral:

• Obras de accesibilidad: las obras para eliminar barreras arquitectónicas son obligatorias por ley (art. 10.1.b LPH) y todos deben contribuir, incluidos los que votan en contra.
• Obras de eficiencia energética obligatorias: cuando la ley o la administración exige la rehabilitación energética.
• Obras financiadas con subvenciones que superan el 75% del coste: en ese caso, el coste neto para el propietario puede quedar por debajo del umbral de tres mensualidades.
• Servicios cuya privación implica riesgo para la seguridad o que afectan a la habitabilidad del edificio.

Incorporación posterior a la mejora

El propietario que quedó exento puede incorporarse a la mejora en cualquier momento posterior, pagando su parte proporcional de la inversión original más los intereses legales del dinero desde la fecha del acuerdo hasta la incorporación (art. 11.3 LPH). Esto garantiza que no se produzca un enriquecimiento injusto: si decide beneficiarse, debe pagar lo mismo que habría pagado entonces, actualizado con intereses.

Preguntas frecuentes