Cuando una comunidad de propietarios quiere crear un servicio que no existía previamente —contratar una persona de portería, establecer un servicio de limpieza regular, habilitar una sala comunitaria o instalar un nuevo ascensor como mejora— el acuerdo requiere el voto favorable de 3/5 del total de propietarios y cuotas (art. 17.4 LPH). Se trata de una mayoría cualificada que protege a los propietarios de imposiciones costosas por mayorías simples.
¿Qué se considera «nuevo servicio común»?
Un nuevo servicio común es cualquier prestación o infraestructura que no formaba parte del régimen de la comunidad al constituirse o que no existía previamente y cuya implantación supone un gasto nuevo y recurrente o una inversión significativa:
- Contratación de persona de portería o conserjería.
- Servicio de limpieza de zonas comunes por empresa externa (si antes no existía).
- Instalación de un nuevo ascensor en un edificio que no lo tenía (si no es obligatorio por accesibilidad).
- Habilitación de sala de reuniones, gimnasio o sala de juegos comunitaria.
- Servicio de jardinería para zonas verdes de nueva creación.
- Sistema de videovigilancia comunitaria.
Mayoría necesaria: 3/5 del total (art. 17.4 LPH)
Para aprobar la creación de un nuevo servicio se necesitan votos favorables de propietarios que representen al menos tres quintas partes del total de propietarios y cuotas. Este es el umbral intermedio de la LPH, situado entre la mayoría simple (para acuerdos ordinarios) y la unanimidad (para modificar el título constitutivo o los estatutos).
Los propietarios ausentes notificados que no se opongan en 30 días se consideran favorables al acuerdo. Esto facilita alcanzar el quórum en comunidades con propietarios poco participativos.
La regla de las 3 cuotas mensuales (art. 11 LPH)
Cuando el nuevo servicio o mejora no es obligatorio por ley y su coste supera la cuantía de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios que hayan votado expresamente en contra tienen derecho a:
- No contribuir a los gastos de la instalación o implantación del servicio.
- No beneficiarse del servicio o mejora hasta que decidan incorporarse al mismo pagando su parte proporcional (con el interés legal correspondiente).
Esta regla es importante: la mayoría de 3/5 puede forzar a la comunidad a crear el servicio, pero no puede obligar a los disidentes a pagarlo si el coste supera el umbral de tres mensualidades. El cálculo debe hacerse sobre el coste total imputable a cada propietario, no sobre el total de la inversión.
Excepciones: servicios obligatorios por ley
Algunos servicios o instalaciones son obligatorios independientemente de la votación, como las obras de accesibilidad exigidas por ley. En esos casos no se aplica ni la mayoría de 3/5 ni la exención de pago del art. 11 LPH: todos están obligados a contribuir.
Qué debe constar en el acta
El acta del acuerdo de creación de un nuevo servicio debe incluir:
- La descripción precisa del servicio que se crea y sus condiciones (proveedor, coste, duración del contrato).
- El resultado de la votación con número de votos y cuotas a favor, en contra y abstenciones.
- La identificación de los propietarios que votaron en contra si el coste puede superar tres mensualidades (a efectos del art. 11 LPH).
- La indicación del plazo para notificar a ausentes y del plazo de oposición.
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