Una comunidad de propietarios puede obtener ingresos arrendando elementos comunes que no sean imprescindibles para el uso general del edificio: el terrado o cubierta para instalar antenas de telecomunicaciones, un local comercial de la comunidad, trasteros de uso común o incluso la antigua vivienda de portería. El acuerdo requiere 3/5 del total de propietarios y cuotas (art. 17.4 LPH).
Elementos comunes susceptibles de arrendamiento
Pueden arrendarse aquellos elementos comunes cuyo uso exclusivo por un tercero no perjudique el uso normal del edificio:
- Cubierta o terrado: arrendamiento a operadoras de telecomunicaciones para instalación de antenas de telefonía móvil o televisión. Es una de las fuentes de ingresos más habituales en edificios bien ubicados.
- Local comercial comunitario: si la comunidad tiene un local propio (por ejemplo, antigua portería reconvertida), puede arrendarlo para uso comercial o de oficina.
- Trasteros comunes: cuando hay trasteros que no están asignados individualmente y son de uso general, pueden arrendarse a propietarios o a terceros.
- Plaza de garaje no asignada: si la comunidad tiene plazas de garaje no vinculadas a viviendas concretas.
- Espacio en fachada para publicidad exterior (con las limitaciones urbanísticas correspondientes).
Mayoría necesaria: 3/5 del total (art. 17.4 LPH)
El arrendamiento de elementos comunes es un acto de administración extraordinaria que requiere el voto favorable de propietarios que representen al menos tres quintas partes del total de propietarios y cuotas. Los ausentes notificados que no se opongan en 30 días se consideran favorables.
Cómo se distribuye el ingreso entre propietarios
Los ingresos derivados del arrendamiento de un elemento común pertenecen a la comunidad en su conjunto. Habitualmente se aplican a reducir las cuotas ordinarias, a dotar el fondo de reserva o a financiar obras. La distribución del beneficio entre propietarios, si los hubiere, se hace en proporción a sus cuotas de participación.
El acta debe especificar el destino previsto de los ingresos: si van al fondo de la comunidad, si se distribuyen directamente o si se aplican a un fin concreto (por ejemplo, financiar las obras de fachada).
Impuestos aplicables
Los ingresos por arrendamiento de elementos comunes tienen consecuencias fiscales que la comunidad debe gestionar correctamente:
- IVA: si el arrendamiento es un local comercial o se presta con servicios adicionales, puede estar sujeto a IVA. El arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda está exento.
- IRPF / IS: las comunidades de propietarios no son sujetos pasivos del Impuesto de Sociedades en general, pero los ingresos por arrendamiento se integran en la base imponible de cada propietario como rendimiento de capital inmobiliario, en proporción a su cuota de participación.
- La comunidad puede estar obligada a practicar retenciones e ingresos a cuenta si el arrendatario es una empresa.
Consultar con asesor fiscal especializado para determinar las obligaciones concretas en cada caso.
¿Cuándo se necesita notario?
El arrendamiento de elementos comunes es un acto que puede formalizarse en documento privado, salvo que su duración supere los 6 años, en cuyo caso cualquiera de las partes puede exigir la elevación a escritura pública (Ley de Arrendamientos Urbanos). Si el arrendamiento implica modificar el título constitutivo (por ejemplo, cambiar el uso de un elemento común), siempre es necesaria escritura notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad.
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