La venta de un elemento común —un local en la planta baja, la antigua vivienda de portería, parte del jardín o un trastero colectivo— es el acto de disposición más grave que puede realizar una comunidad de propietarios, ya que supone enajenar un bien que pertenece a todos. Por ello, la LPH exige unanimidad del total de propietarios y cuotas (art. 17.6) y la formalización en escritura pública notarial.
Elementos comunes susceptibles de venta
Solo pueden venderse los elementos comunes que no sean imprescindibles para el funcionamiento y seguridad del edificio, y siempre que la operación no perjudique los derechos de ningún propietario:
- Local comercial de la comunidad: habitualmente la antigua portería reconvertida o un local de uso no determinado.
- Trastero colectivo que no esté asignado individualmente.
- Parte del jardín o patio (con límites urbanísticos: debe respetarse la edificabilidad y los retranqueos mínimos).
- Plaza de garaje no asignada propiedad de la comunidad.
No pueden venderse elementos comunes por naturaleza o de uso necesario: escaleras, ascensores, instalaciones generales, fachada, estructura del edificio.
Unanimidad y procedimiento previo
La unanimidad sigue las mismas reglas que en la modificación de estatutos o del título constitutivo: todos los propietarios deben votar a favor o, si están ausentes, no oponerse en los 30 días siguientes a la notificación del acuerdo.
Antes de votar, la junta debe conocer:
- El valor de tasación del elemento que se pretende vender (recomendable tasación de arquitecto o empresa homologada).
- El precio de venta propuesto y las condiciones del comprador.
- El destino previsto del precio obtenido (reducción de cuotas, financiación de obras, distribución entre propietarios).
- Las consecuencias fiscales de la operación.
Escritura notarial y modificación del título constitutivo
La venta de un elemento común requiere necesariamente:
- Acuerdo unánime en junta (con acta firmada por presidente y secretario).
- Elevación a escritura pública ante notario.
- Modificación del título constitutivo para eliminar el elemento vendido del listado de elementos comunes (o para convertirlo en privativo si se vende a un propietario del edificio).
- Inscripción de la compraventa y de la modificación del título en el Registro de la Propiedad.
Distribución del precio entre propietarios
El precio de venta obtenido es un ingreso de la comunidad. La junta debe acordar su destino en el mismo acuerdo o en uno posterior:
- Aplicación a gastos comunes: financiar obras previstas, reducir la derrama del año siguiente.
- Dotación al fondo de reserva.
- Distribución directa entre propietarios en proporción a sus cuotas de participación. En este caso, cada propietario recibe una cantidad proporcional a su cuota. Esta distribución tiene consecuencias fiscales propias para cada propietario.
Impuestos aplicables
La fiscalidad de la venta de un elemento común es compleja:
- IVA: si la comunidad actúa como empresario o profesional y el elemento vendido estaba afecto a actividades económicas, puede estar sujeto a IVA. Si no, tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a cargo del comprador.
- IRPF de los propietarios: si el precio se distribuye entre los propietarios, puede generar una ganancia patrimonial sujeta a IRPF para cada uno de ellos, en proporción a su cuota.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): puede ser aplicable si el elemento tiene naturaleza de suelo urbano. Verificar con el ayuntamiento.
Es imprescindible consultar con asesor fiscal especializado antes de formalizar la operación.
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