La venda d'un element comú —un local a la planta baixa, l'antiga vivenda de porteria, part del jardí o un traster col·lectiu— és l'acte de disposició més greu que pot realitzar una comunitat de propietaris, ja que suposa alienar un bé que pertany a tots. Per això, la LPH exigeix unanimitat del total de propietaris i quotes (art. 17.6) i la formalització en escriptura pública notarial.
Elements comuns susceptibles de venda
Només es poden vendre els elements comuns que no siguin imprescindibles per al funcionament i la seguretat de l'edifici, i sempre que l'operació no perjudiqui els drets de cap propietari:
- Local comercial de la comunitat: habitualment l'antiga porteria reconvertida o un local d'ús no determinat.
- Traster col·lectiu que no estigui assignat individualment.
- Part del jardí o pati (amb límits urbanístics: s'ha de respectar l'edificabilitat i els reculs mínims).
- Plaça de garatge no assignada propietat de la comunitat.
No es poden vendre elements comuns per naturalesa o d'ús necessari: escales, ascensors, instal·lacions generals, façana, estructura de l'edifici.
Unanimitat i procediment previ
La unanimitat segueix les mateixes regles que en la modificació d'estatuts o del títol constitutiu: tots els propietaris han de votar a favor o, si estan absents, no oposar-s'hi en els 30 dies següents a la notificació de l'acord.
Abans de votar, la junta ha de conèixer:
- El valor de taxació de l'element que es pretén vendre (recomanable taxació d'arquitecte o empresa homologada).
- El preu de venda proposat i les condicions del comprador.
- La destinació prevista del preu obtingut (reducció de quotes, finançament d'obres, distribució entre propietaris).
- Les conseqüències fiscals de l'operació.
Escriptura notarial i modificació del títol constitutiu
La venda d'un element comú requereix necessàriament:
- Acord unànime en junta (amb acta signada pel president i el secretari).
- Elevació a escriptura pública davant notari.
- Modificació del títol constitutiu per eliminar l'element venut de la llista d'elements comuns (o per convertir-lo en privatiu si es ven a un propietari de l'edifici).
- Inscripció de la compravenda i de la modificació del títol al Registre de la Propietat.
Distribució del preu entre propietaris
El preu de venda obtingut és un ingrés de la comunitat. La junta ha d'acordar la seva destinació en el mateix acord o en un de posterior:
- Aplicació a despeses comunes: finançar obres previstes, reduir la derrama de l'any següent.
- Dotació al fons de reserva.
- Distribució directa entre propietaris en proporció a les seves quotes de participació. En aquest cas, cada propietari rep una quantitat proporcional a la seva quota. Aquesta distribució té conseqüències fiscals pròpies per a cada propietari.
Impostos aplicables
La fiscalitat de la venda d'un element comú és complexa:
- IVA: si la comunitat actua com a empresari o professional i l'element venut estava afecte a activitats econòmiques, pot estar subjecte a IVA. Si no, tributa per l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) a càrrec del comprador.
- IRPF dels propietaris: si el preu es distribueix entre els propietaris, pot generar un guany patrimonial subjecte a IRPF per a cadascun d'ells, en proporció a la seva quota.
- Plusvàlua municipal (IIVTNU): pot ser aplicable si l'element té naturalesa de sòl urbà. Verificar amb l'ajuntament.
És imprescindible consultar amb un assessor fiscal especialitzat abans de formalitzar l'operació.
Vols votar aquest acord a la teva propera junta?
ActaFácil calcula automàticament la majoria necessària i genera l'acta amb el text legal correcte.
Generar acta gratis →