La LPH estableix un equilibri delicat entre la majoria que vol millorar l'edifici i la minoria que no pot o no vol assumir el cost. L'article 11 protegeix els propietaris dissidents quan es tracta de millores no obligatòries per llei que superen un determinat llindar econòmic: poden no pagar, però també no es beneficien de la millora fins que decideixin incorporar-s'hi.
Distinció clau: conservació vs. millora
Aquesta és la primera pregunta que cal respondre abans d'aplicar l'art. 11 LPH:
- Obra de conservació o necessària (art. 10 LPH): tots els propietaris estan obligats a contribuir-hi, sense excepció i sense importar si van votar en contra. Exemples: reparar la coberta que té goteres, esmenar deficiències de la ITE, mantenir l'ascensor en funcionament.
- Millora no exigible legalment (art. 11 LPH): aquella obra o instal·lació que va més enllà del manteniment mínim i millora la qualitat, el confort o el valor de l'edifici, però que la llei no imposa com a obligatòria. Exemples: instal·lar un segon ascensor quan l'edifici ja en té un de funcional, crear una sala de reunions, instal·lar una piscina.
La qualificació no sempre és evident. Una mateixa obra pot tenir component obligatori i component de millora. Consultar amb un assessor especialitzat quan hi hagi dubtes.
La regla de les 3 quotes mensuals (art. 11 LPH)
Quan es compleixen simultàniament aquestes dues condicions, el propietari que va votar en contra pot quedar exempt:
- L'obra o millora no és obligatòria per llei (no és de l'art. 10 LPH).
- El cost imputable a aquest propietari concret supera l'import de tres mensualitats ordinàries de despeses comunes.
Si es donen totes dues condicions, el propietari dissident pot:
- No contribuir a les despeses d'instal·lació o execució de la millora.
- No beneficiar-se de la millora (per exemple, no fer servir el nou ascensor, no beneficiar-se de l'energia solar comunitària) fins que decideixi incorporar-s'hi.
L'exempció no és automàtica: el propietari ha d'haver votat expressament en contra a la junta (o haver-se oposat dins el termini de notificació si va estar absent).
Com calcular si el cost supera el llindar
El càlcul es fa propietari per propietari, no sobre el total de la inversió:
- Prendre la quota mensual ordinària del propietari (la seva part del pressupost anual dividit entre 12).
- Multiplicar per 3.
- Comparar aquest resultat amb el cost total de la millora multiplicat per la quota de participació del propietari.
- Si el cost imputable supera les 3 mensualitats, el propietari es pot acollir a l'exempció si va votar en contra.
Exemple: si la quota mensual d'un propietari és 80 €, el llindar és 240 €. Si la millora li suposa una derrama de 350 €, supera el llindar i pot quedar exempt si va votar en contra.
Excepcions: quan no s'aplica l'exempció
Hi ha supòsits en què l'exempció de l'art. 11 no s'aplica encara que el cost superi el llindar:
- Obres d'accessibilitat: les obres per eliminar barreres arquitectòniques són obligatòries per llei (art. 10.1.b LPH) i tothom hi ha de contribuir, inclosos els qui voten en contra.
- Obres d'eficiència energètica obligatòries: quan la llei o l'administració exigeix la rehabilitació energètica.
- Obres finançades amb subvencions que superen el 75% del cost: en aquest cas, el cost net per al propietari pot quedar per sota del llindar de tres mensualitats.
- Serveis la privació dels quals implica risc per a la seguretat o que afecten l'habitabilitat de l'edifici.
Incorporació posterior a la millora
El propietari que va quedar exempt pot incorporar-se a la millora en qualsevol moment posterior, pagant la seva part proporcional de la inversió original més els interessos legals del diner des de la data de l'acord fins a la incorporació (art. 11.3 LPH). Això garanteix que no es produeixi un enriquiment injust: si decideix beneficiar-se'n, ha de pagar el mateix que hauria pagat llavors, actualitzat amb interessos.
Vols votar aquest acord a la teva propera junta?
ActaFácil calcula automàticament la majoria necessària i genera l'acta amb el text legal correcte.
Generar acta gratis →