La façana és l'element comú més visible de qualsevol edifici i també el que genera més controvèrsies a les juntes de propietaris. La majoria necessària per actuar-hi no és única: depèn del tipus d'intervenció, i oscil·la des d'obres que són directament obligatòries sense necessitat de vot fins a modificacions que exigeixen unanimitat.
Obres de conservació i reparació: obligatòries sense vot (art. 10 LPH)
Les obres necessàries per mantenir la façana en condicions de seguretat, salubritat i ornament són obligatòries i cap propietari no es pot negar a realitzar-les ni a contribuir-hi al cost:
- Reparació de goteres, humitats i filtracions que malmetin l'estructura o els interiors.
- Substitució de revestiments despresos o que suposin risc de caiguda.
- Reparació de fissures estructurals o deteriorament del formigó.
- Obres exigides per la Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) quan les deficiències afecten la façana.
- Actuacions exigides per l'administració pública per raons de seguretat viària o dels vianants.
Per a aquestes obres, el president les pot ordenar amb caràcter urgent sense esperar la junta si hi ha risc immediat per a la seguretat.
Millores estètiques: majoria de 3/5 (art. 17.4 LPH)
Quan la intervenció en façana no és estrictament necessària per a la conservació de l'edifici sinó que millora la seva imatge o eficiència energètica de forma opcional, es requereix el vot favorable de 3/5 del total de propietaris i quotes:
- Canvi de color o material del revestiment de façana.
- Instal·lació d'aïllament tèrmic exterior (SATE) com a millora voluntària.
- Renovació estètica de balcons, baranes o fusteria exterior.
- Substitució de finestres en zones comunes per altres de més eficiència energètica.
Si la rehabilitació energètica rep subvencions que cobreixen més del 30% del cost o s'emmarca en programes de rehabilitació obligatòria, pot recalificar-se com a obra obligatòria de l'art. 10. Consultar amb un assessor especialitzat.
Canvis estructurals o que afecten la configuració: unanimitat
Les intervencions que alteren la configuració exterior de l'edifici de forma permanent o que modifiquen el títol constitutiu requereixen unanimitat:
- Tancament de balcons o terrasses que modifiquin la façana de forma irreversible.
- Addició d'elements estructurals nous visibles des de l'exterior.
- Canvis que afectin les quotes de participació o la descripció registral de l'edifici.
La ITE: Inspecció Tècnica d'Edificis
Els edificis de més de 50 anys estan obligats en la majoria de municipis espanyols a passar una Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) periòdica. Aquesta inspecció avalua l'estat de l'estructura, la façana, la coberta i les instal·lacions. Si el resultat detecta deficiències, la comunitat té un termini per esmenar-les.
Les deficiències greus o molt greus declarades a la ITE són d'obligada correcció i es tramiten com a obres obligatòries de l'art. 10 LPH. Els terminis i requisits concrets varien segons la comunitat autònoma. Verificar amb l'ajuntament corresponent.
Rehabilitació energètica de la façana
La instal·lació de sistemes d'aïllament en façana (SATE), la substitució de fusteria o la millora de cobertes formen part de les obres de rehabilitació energètica incentivades pels fons europeus. Per acollir-se a les ajudes, sol necessitar-se un certificat energètic previ i posterior, i el projecte s'ha d'ajustar als requisits tècnics del programa d'ajudes corresponent.
Aquestes obres poden ser voluntàries (3/5) o obligatòries (sense vot) segons la seva qualificació específica. L'administrador i un tècnic especialitzat poden orientar sobre la via més adequada en cada cas.
Vols votar aquest acord a la teva propera junta?
ActaFácil calcula automàticament la majoria necessària i genera l'acta amb el text legal correcte.
Generar acta gratis →