El títol constitutiu és l'escriptura de divisió horitzontal atorgada davant notari que dona vida jurídica a la propietat horitzontal: descriu cada element privatiu, fixa les seves quotes de participació i defineix els elements comuns. Modificar-lo és l'acte més transcendent que pot realitzar una comunitat, ja que altera els drets reals de tots els propietaris i requereix unanimitat total (art. 17.6 LPH), escriptura notarial i inscripció al Registre de la Propietat.
Què és el títol constitutiu?
El títol constitutiu és l'escriptura pública de constitució de la propietat horitzontal. Conté:
- La descripció de cada pis, local, garatge i traster com a element privatiu independent.
- La quota de participació de cada element en els elements comuns (expressada en percentatge o centèsimes).
- La descripció dels elements comuns de l'edifici.
- Els estatuts, si n'hi ha, quan s'incorporen al títol.
Aquesta escriptura s'inscriu al Registre de la Propietat i cada comprador obté una descripció del seu element amb referència a aquest. És el document fundacional de la comunitat.
Quan cal modificar el títol constitutiu?
Les situacions més freqüents que exigeixen modificar el títol són:
- Canvi de quotes de participació: quan la distribució de despeses es considera inequitativa o ha canviat la realitat de l'edifici (per exemple, per obres d'ampliació).
- Agregació d'elements: unió de dos pisos contigus en un de sol. Requereix modificar la descripció dels elements i possiblement les quotes.
- Segregació: divisió d'un element privatiu en dos o més (per exemple, dividir un pis gran en dos apartaments independents).
- Canvi d'ús: convertir un local comercial en habitatge o viceversa, quan això suposi un canvi en les quotes o en la descripció registral.
- Incorporació de nous elements: per exemple, addició d'un àtic construït posteriorment.
- Desafectació d'elements comuns: convertir un element comú (per exemple, l'antiga sala de calderes) en privatiu.
Unanimitat i procediment
Com en la modificació d'estatuts, s'exigeix la unanimitat del total de propietaris i quotes. Els absents notificats que no s'oposin en 30 dies es consideren favorables. Tot i això, si algun propietari vota en contra o objecta dins el termini, la modificació no es pot dur a terme.
Un cop obtinguda la unanimitat, l'acord s'ha d'elevar a escriptura pública davant notari. No n'hi ha prou amb l'acta de la junta. El notari verificarà que es compleixin tots els requisits legals abans d'autoritzar l'escriptura.
Inscripció al Registre de la Propietat
L'escriptura de modificació del títol constitutiu s'ha d'inscriure al Registre de la Propietat perquè produeixi efectes davant tercers (futurs compradors, creditors hipotecaris). El registrador verificarà la legalitat de l'acte.
La inscripció també implica actualitzar les descripcions registrals dels elements afectats i, si canvien les quotes, notificar a les entitats financeres que tinguin hipoteques sobre els elements afectats, ja que les seves garanties es poden veure modificades.
Cost i temps del procediment
Modificar el títol constitutiu comporta despeses notarials, registrals, fiscals (Impost d'Actes Jurídics Documentats, encara que la seva quantia depèn de l'operació específica) i honoraris de gestoria. El procés pot durar diversos mesos entre la junta, el notari i el registre. Convé pressupostar i planificar amb antelació.
Vols votar aquest acord a la teva propera junta?
ActaFácil calcula automàticament la majoria necessària i genera l'acta amb el text legal correcte.
Generar acta gratis →