Els estatuts de la comunitat de propietaris són el conjunt de normes que regulen la constitució i l'exercici del règim de propietat horitzontal d'un edifici específic. La seva modificació és l'acord més exigent que pot adoptar una comunitat, ja que requereix la unanimitat del total de propietaris i quotes (art. 17.6 LPH), sense excepció possible.
Què són els estatuts de la comunitat?
Els estatuts són el document fundacional que estableix les regles específiques de la comunitat més enllà del que preveu la LPH. Poden regular:
- L'ús i destinació dels elements privatius i comuns (per exemple, prohibició de determinades activitats comercials).
- L'exempció de determinats propietaris de certes despeses (locals sense accés a l'ascensor, etc.).
- Limitacions especials al dret de vot o al règim de majories.
- Regles sobre obres en elements privatius que afectin la façana o l'estructura.
- Normes sobre arrendament d'elements privatius.
Els estatuts s'incorporen habitualment a l'escriptura de divisió horitzontal (el títol constitutiu) i es poden inscriure al Registre de la Propietat, la qual cosa els atorga eficàcia davant tercers.
Diferència entre estatuts i normes de règim interior
Aquesta distinció és crucial:
- Estatuts: modifiquen drets reals dels propietaris, afecten el gaudi d'elements privatius o comuns, tenen eficàcia erga omnes si estan inscrits al Registre. Requereixen unanimitat.
- Normes de règim interior: són regles de convivència i ús quotidià (horaris de silenci, ús de l'ascensor, normes de piscina, etc.). Només afecten els propietaris actuals. S'aproven amb majoria simple (art. 17.7 LPH).
La línia entre unes i altres no sempre és clara. Si una norma pretén limitar l'ús d'un element privatiu o excloure un propietari de beneficis o càrregues, probablement requereixi unanimitat encara que es presenti com a «règim interior».
Unanimitat: el requisit més exigent
La unanimitat en la LPH és total: han de votar a favor tots els propietaris, inclosos els absents. La LPH estableix que els absents notificats que no s'oposin en 30 dies es consideren favorables, la qual cosa facilita assolir la unanimitat a la pràctica. Però qualsevol propietari que voti en contra o que s'oposi dins el termini impedeix l'acord.
Si un propietari mor i no hi ha successors identificats, o si hi ha diversos propietaris en condomini que no es posen d'acord entre ells, assolir la unanimitat pot ser impossible a la pràctica.
Inscripció al Registre de la Propietat
Un cop modificats els estatuts amb unanimitat, la modificació s'ha d'elevar a escriptura pública davant notari i inscriure's al Registre de la Propietat perquè tingui eficàcia davant futurs compradors de l'edifici. Sense inscripció, la modificació és vàlida entre els propietaris actuals però no vincula qui adquireixi un pis posteriorment sense conèixer la modificació.
Casos freqüents de modificació
- Prohibir activitats: afegir als estatuts la prohibició d'exercir determinades activitats (lloguer turístic, centres de massatges, acadèmies, etc.).
- Canvi d'ús: permetre la conversió de locals comercials en habitatges o viceversa.
- Modificar el repartiment de despeses: per exemple, excloure els locals sense accés a l'ascensor d'aquesta partida de despesa.
- Adaptar estatuts obsolets a la legislació vigent.
Vols votar aquest acord a la teva propera junta?
ActaFácil calcula automàticament la majoria necessària i genera l'acta amb el text legal correcte.
Generar acta gratis →