L'aprovació dels comptes anuals és un dels acords més importants que adopta qualsevol comunitat de propietaris. La llei exigeix que se sotmetin a votació a la junta ordinària anual, que s'ha de celebrar dins el primer trimestre de l'exercici. La majoria necessària és simple: n'hi ha prou que els vots favorables superin els contraris entre els presents i representats, sense que calgui assolir cap quòrum especial.
Obligació legal de retre comptes cada any
El secretari-administrador està obligat a presentar davant la junta l'estat de comptes de l'exercici anterior. Aquest document ha de reflectir tots els ingressos (quotes ordinàries, derrames, rendes d'elements comuns) i totes les despeses (manteniment, subministraments, honoraris professionals, assegurances, fons de reserva) del període.
No n'hi ha prou amb un resum verbal. La jurisprudència exigeix que els comptes es posin a disposició dels propietaris amb prou antelació a la junta, normalment adjunts a la convocatòria o disponibles per a consulta a la seu de l'administració. Si un propietari sol·licita còpia de les factures, la comunitat li les ha de facilitar en un termini raonable.
Majoria necessària: simple (art. 17.7 LPH)
Per aprovar els comptes n'hi ha prou amb la majoria simple dels propietaris presents i representats a la junta. Això significa que el nombre de vots a favor ha de superar el de vots en contra. Les abstencions no computen ni a favor ni en contra.
Els propietaris absents notificats que no impugnin l'acord en el termini legal s'entendran vinculats per ell, encara que no podran ser considerats automàticament com a favorables en el recompte de majoria simple, a diferència del que passa en acords que exigeixen majories qualificades.
Important: els propietaris que tinguin deutes vençuts amb la comunitat poden votar però no tenen dret a impugnar l'acord si no han consignat o pagat prèviament el deute (art. 18.2 LPH).
Què inclouen els comptes?
- Balanç d'ingressos i despeses de l'exercici tancat.
- Estat del fons de reserva (mínim legal: 10% de l'últim pressupost ordinari, segons art. 9.1.f LPH).
- Relació de propietaris morosos i quantitats pendents.
- Liquidació de derrames extraordinàries si n'hi va haver.
- Qualsevol ingrés extraordinari (lloguer d'elements comuns, subvencions rebudes).
Propietaris absents: queden vinculats?
Sí. Un cop adoptat l'acord amb la majoria legalment requerida, els propietaris que no van assistir a la junta hi queden vinculats. Tot i això, disposen d'un termini per impugnar-lo si consideren que l'acord és contrari a la llei o greument lesiu per als seus interessos (vegeu la secció següent).
Dret a impugnar: termini de 3 mesos
Qualsevol propietari pot impugnar judicialment els acords de la junta que siguin contraris a la llei o als estatuts, o que resultin greument lesius per als interessos de la comunitat o d'algun propietari (art. 18 LPH). El termini general d'impugnació és de 3 mesos des de l'adopció de l'acord, o des de la notificació al propietari absent. Per a acords que siguin nuls de ple dret, el termini és d'un any.
Per impugnar comptes, és habitual al·legar: manca de documentació prèvia, irregularitats comptables, inclusió de despeses no autoritzades o repartiment incorrecte entre propietaris.
Què passa si els comptes no s'aproven?
Si la junta rebutja els comptes presentats, la comunitat queda sense exercici tancat aprovat. Això pot generar problemes pràctics: dificultat per demostrar la morositat en procediments judicials, possibles conflictes amb l'administrador, i manca de base per calcular la liquidació de quotes. En aquest cas, l'habitual és convocar una nova junta extraordinària per aprovar uns comptes revisats o depurats.
Vols votar aquest acord a la teva propera junta?
ActaFácil calcula automàticament la majoria necessària i genera l'acta amb el text legal correcte.
Generar acta gratis →