No totes les obres en una comunitat de propietaris requereixen el mateix procés. La LPH estableix una distinció fonamental: les obres necessàries per a l'adequat manteniment de l'edifici són obligatòries per llei i no poden ser bloquejades per cap propietari, mentre que les obres de millora o embelliment segueixen un procediment de votació ordinari.
Obres obligatòries sense necessitat de vot (art. 10 LPH)
L'article 10 LPH estableix que són obligatòries, encara que no hagin estat aprovades per la junta, les obres necessàries per a:
- L'adequat manteniment i conservació de l'immoble i els seus serveis (estructura, façana, coberta, instal·lacions comunes).
- Garantir la accessibilitat universal i eliminar barreres arquitectòniques (vegeu també obres-accessibilitat).
- Complir les exigències administratives derivades d'una Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) desfavorable.
- Atendre danys urgents que posin en risc la seguretat de l'edifici o dels seus ocupants.
Per a aquestes obres, cap propietari no es pot negar a executar-les ni a contribuir-hi al cost. Si la junta no les aprova, el president o qualsevol propietari les pot sol·licitar judicialment. Fins i tot en casos d'urgència, el president les pot ordenar directament sense esperar la junta.
Obres voluntàries: majoria simple
Les obres de conservació que no siguin estrictament obligatòries (millores de les instal·lacions, renovacions preventives, treballs d'embelliment) s'han d'aprovar en junta amb majoria simple dels presents i representats (art. 17.7 LPH). S'inclouen a l'ordre del dia de la convocatòria i es voten normalment.
Com es distribueix el cost entre propietaris
Amb independència de si l'obra és obligatòria o voluntària, el cost es reparteix entre tots els propietaris segons la seva quota de participació fixada al títol constitutiu, tret que els estatuts estableixin una altra cosa.
Si l'import de l'obra no està inclòs al pressupost ordinari, la comunitat aprova una derrama extraordinària per finançar-la. Per a les obres estrictament necessàries, tothom està obligat a pagar la derrama encara que hagi votat en contra.
Deure dels propietaris de conservar la seva part privativa
A més de les zones comunes, els propietaris tenen l'obligació de mantenir en bon estat el seu element privatiu, de manera que no causi danys als elements comuns ni als veïns (art. 9.1 LPH). Si una avaria en un habitatge particular provoca danys en zones comunes o en altres pisos, el propietari responsable ha d'assumir el cost de la reparació.
Deducció en l'IBI per obres
Algunes comunitats autònomes i municipis apliquen bonificacions en l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) als immobles que hagin realitzat obres de rehabilitació energètica o accessibilitat. També hi ha deduccions en l'IRPF per a propietaris que hagin contribuït a obres de millora de l'eficiència energètica de l'edifici. Verificar amb un assessor fiscal la normativa aplicable a cada municipi.
Vols votar aquest acord a la teva propera junta?
ActaFácil calcula automàticament la majoria necessària i genera l'acta amb el text legal correcte.
Generar acta gratis →