Aunque la LPH no exige expresamente un seguro obligatorio para todas las comunidades, en la práctica es imprescindible contar con una póliza que cubra como mínimo los daños a terceros y el continente del edificio. El acuerdo de cambio de aseguradora o de renovación de condiciones se adopta con mayoría simple en junta (art. 17.7 LPH).
¿Es obligatorio el seguro en una comunidad?
La LPH no establece directamente la obligación de contratar un seguro, pero varias normas conexas sí lo hacen en determinados casos:
- Las hipotecas sobre viviendas suelen exigir que el edificio esté asegurado (Ley 5/2019 reguladora de contratos de crédito inmobiliario).
- Algunas comunidades autónomas obligan a asegurar el edificio como condición para ciertas ayudas a la rehabilitación.
- La responsabilidad civil comunitaria exige cobertura para no exponer a los propietarios a responder personalmente con su patrimonio por daños causados a terceros.
En la práctica, prácticamente todas las comunidades tienen seguro. No tenerlo es una exposición económica inaceptable para cualquier propietario.
Coberturas mínimas recomendadas
Una póliza de comunidad completa debe incluir al menos:
- Responsabilidad civil: daños causados a terceros por elementos comunes (caída de objetos, desperfectos en tuberías comunes, etc.).
- Continente del edificio: daños en la estructura, fachada, cubierta, instalaciones comunes (no el contenido de los pisos particulares).
- Daños por agua: tuberías y bajantes comunes, escape de agua de viviendas que afecte a zonas comunes.
- Incendio y explosión.
- Opcionalmente: robo en zonas comunes, daños estéticos, defensa jurídica, asistencia en siniestros.
Cómo cambiar de aseguradora
Para cambiar de seguro, el administrador o el presidente solicita varios presupuestos a distintas aseguradoras y los presenta a la junta. La junta debate las opciones y aprueba la contratación con la aseguradora elegida mediante mayoría simple.
Es fundamental verificar que no existe un periodo mínimo de permanencia en la póliza vigente que genere penalizaciones por cambio anticipado. La mayoría de pólizas de comunidades tienen vencimiento anual con renovación automática, pero deben comunicarse con antelación (normalmente dos meses antes del vencimiento) si no se desea renovar.
Qué debe constar en el acta
El acta debe reflejar:
- La aseguradora seleccionada y las condiciones principales de la póliza (prima anual, coberturas, franquicias).
- El resultado de la votación.
- La autorización al administrador para formalizar el contrato y gestionar la baja de la póliza anterior.
Cuándo revisar el seguro
Se recomienda revisar la póliza de la comunidad al menos cada dos o tres años para verificar que:
- El valor asegurado del continente refleja el coste real de reconstrucción del edificio (el infraseguro puede reducir la indemnización).
- Las coberturas siguen siendo adecuadas para el tamaño y características de la comunidad.
- La prima es competitiva respecto a otras ofertas del mercado.
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