Una acta de junta de propietaris mal redactada pot ser impugnada judicialment. Un sol error — una majoria mal calculada, un quòrum no verificat, un punt de l'ordre del dia que no constava a la convocatòria — pot deixar sense efecte mesos de gestió veïnal i obligar a repetir la junta des de zero.
Aquesta guia t'explica exactament què ha de contenir una acta vàlida, com redactar-la pas a pas i quins errors has d'evitar.
Què és una acta de junta de propietaris?
L'acta és el document oficial que recull tot el que ha passat en una junta de propietaris: qui hi va assistir, què es va debatre, com es va votar cada punt i quins acords es van adoptar. No és un simple resum: és un document legal amb efectes jurídics directes sobre tots els propietaris, inclosos els que no hi van assistir.
L'obligació d'aixecar acta de cada junta està recollida a l'article 19 de la LPH (verificar a BOE.es). La seva absència, o una redacció defectuosa, pot provocar la nul·litat dels acords adoptats.
Qui redacta l'acta?
El secretari de la comunitat és el responsable de redactar i custodiar l'acta. En comunitats sense administrador professional, aquest càrrec sol recaure en el mateix president o en un propietari designat en junta.
L'acta ha de ser signada pel president i el secretari en finalitzar la junta, o en els deu dies següents si no és possible fer-ho en el mateix moment (art. 19.3 LPH — verificar a BOE.es).
Elements obligatoris de l'acta
Una acta vàlida ha de contenir, com a mínim, els següents elements:
1. Identificació de la comunitat
Nom complet de la comunitat, adreça de l'immoble i, si en disposa, CIF de la comunitat.
2. Tipus i data de la junta
Si és ordinària o extraordinària, la data, l'hora i si es va celebrar en primera o segona convocatòria.
3. Lloc de celebració
Adreça exacta on es va celebrar la junta. Si va ser telemàtica, indicar-ho expressament.
4. Llista d'assistents
Nom de cada propietari present, el pis o local que representa i el seu coeficient de participació. Si un propietari actua com a representant d'un altre, s'ha d'indicar qui representa a qui.
5. Càlcul del quòrum
Nombre total de propietaris assistents i presents, i el percentatge de quotes que representen. Aquesta dada és imprescindible per determinar si la junta es pot constituir vàlidament.
6. Ordre del dia
Llista numerada dels punts tractats. Només es poden adoptar acords sobre punts inclosos a l'ordre del dia de la convocatòria — amb excepcions molt limitades. Qualsevol acord sobre un punt no convocat pot ser impugnat.
7. Desenvolupament i resultat de cada votació
Per a cada punt: resum del debat, vots a favor / en contra / abstencions amb les seves quotes corresponents, tipus de majoria aplicada i conclusió (aprovat / rebutjat).
8. Precs i preguntes
Recull els temes plantejats sense votació. Important: en precs i preguntes no es poden adoptar acords vinculants.
9. Hora de tancament i signatures
L'hora a la qual el president aixeca la sessió, i la signatura del president i del secretari.
Les majories: l'error més habitual
L'error més freqüent en actes de comunitats és aplicar una majoria incorrecta. Hi ha quatre tipus principals:
| Tipus de majoria | Base de càlcul | S'aplica a |
|---|---|---|
| Majoria simple | Assistents a la junta | Comptes, pressupost, càrrecs, obres ordinàries |
| 1/3 del total | Total propietaris i quotes | Telecomunicacions, energia renovable |
| 3/5 del total | Total propietaris i quotes | Ascensor, pisos turístics, canvi d'admin. |
| Unanimitat | Tots els propietaris | Estatuts, títol constitutiu |
Basat en l'art. 17 LPH — verificar versió vigent a BOE.es.
El quòrum: quan es pot celebrar la junta
Primera convocatòria: hi han d'assistir més de la meitat dels propietaris amb més de la meitat de les quotes de participació (art. 16.1 LPH — verificar a BOE.es).
Segona convocatòria: la junta és vàlida amb qualsevol nombre d'assistents. Per aquest motiu, gairebé totes les juntes de comunitats petites i mitjanes acaben celebrant-se en segona convocatòria.
Els terminis de la convocatòria
La convocatòria s'ha d'enviar amb almenys 6 dies d'antelació per a les juntes ordinàries (art. 16.2 LPH — verificar a BOE.es). Per a les extraordinàries, la llei diu "amb l'antelació que sigui possible".
Fes servir la nostra calculadora de termini de convocatòria per saber quina és la teva data límit.
Els errors més habituals que invaliden una acta
Aquests són els errors que apareixen amb més freqüència en actes de comunitats autogestionades:
- No verificar el quòrum abans de començar. Si no hi havia quòrum per a primera convocatòria i no s'havia convocat segona, tots els acords poden ser nuls.
- Aplicar majoria simple a acords que requereixen 3/5. Exemple: aprovar la prohibició de pisos turístics amb majoria simple quan la llei exigeix 3/5 del total.
- Tractar punts no inclosos a la convocatòria. Si el punt no estava a la convocatòria, l'acord és impugnable.
- No indicar les quotes dels votants. Anotar només "14 a favor, 3 en contra" és insuficient.
- No notificar als propietaris absents en acords d'1/3 o 3/5.
- Acta no signada o signada només pel president. Necessita les signatures de president i secretari.
Terminis d'impugnació
Un cop signada l'acta (art. 18 LPH — verificar a BOE.es):
- 3 mesos per als propietaris que van assistir a la junta.
- 1 any per als propietaris absents i per a acords contraris a la llei.
Genera la teva acta sense errors
ActaFácil calcula majories, quòrum i terminis automàticament. Genera el PDF en minuts, a punt per signar.
Començar gratis — 1 acta sense cost →Sense targeta de crèdit.